地代増額請求・減額阻止
地主・賃貸人の皆様で、このようなお悩みはありませんか？
- ・長い間、地代・家賃が据え置きで、物価も高くなってきたし、そろそろ地代・家賃を増額したい。
- ・建物老朽化で立退きを要求したが、立ち退いてくれないので、老朽化した建物を維持するためにも家賃を増額したい。
- ・借地人・借家人から賃料を減額して欲しいと申入れがあった。
これらに関しては、地代・家賃の増額請求・減額請求（以下、両者合わせて「増減額請求」と表記します。）と呼ばれる問題となります。特に、地代に関しては、適切に増額請求がなされておらず、何十年も同じ金額の地代となっており、固定資産税を支払うのがやっとで収益にはなっていないといった地主の方も散見されます。これから地代・賃料の増減額請求について説明いたします。
地代・賃料増減額請求とは
まず、地代・賃料は、賃借人との賃貸借契約により定められますが、定められた後においても、従来の地代・賃料が不相当となった場合、地代・賃料の増額や減額請求を行うことが法律上認められております（借地借家法１１条、同３２条）。そのため、地代・賃料の増額を求めたい場合や、地代・賃料の減額を求められた場合は、法律に則って適切に対応をしていく必要があります。特に注意して欲しい点としては、地代・賃料の増減額請求は、将来の地代・家賃を増減する効果はありますが、過去に遡らせることはできません。そのため、迅速な決断が必要となってきますので、地代・賃料の増減額請求でお悩みの方は、法律相談だけでも結構ですので、一度弁護士に相談することをお勧めします。
地代・賃料増減額請求の要件
それでは、地代・賃料の増額・減額請求が認められる要件はどのようなものになるでしょうか。地代については、借地借家法１１条によると、
①土地に対する租税その他の公課の増減により、
②土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は
③近傍類似の土地の地代等に比較して、地代が不相当となったこと
が挙げられています。賃料については、借地借家法３２条によると、
①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は
③近傍同種の建物の借賃に比較して、賃料が不相当となったこと
が挙げられています。両者の内容は、ほぼ近似しており、①から③のいずれかの要件に当てはまった場合に、地代・賃料の増減額請求が認められることになるため、これらの要件を満たしているのか（又は満たしていないのか）について、検討していくことになります。実際は、不動産会社に賃料相場を聞いたり、費用がかかりますが、調停・訴訟も見据えて、不動産鑑定士に適正賃料の鑑定をしてもらったりすることもあります。現在の地代・賃料が適正賃料と乖離してしまっている場合は、地代・家賃の増減額請求をしていくことになります。
地代・賃料増減額請求の方法
次に、実際に地代・賃料の増額・減額請求を行う場合の順序ですが、一般的には、①地代・家賃増減額の通知→②交渉→③調停→④裁判という流れで進んでいきます。
- ①地代・家賃増減額の通知は、きちんと相手方に到達したことが証明できるように内容証明郵便や配達証明付きの通知で行うことが多いです。通知をして素直に相手方が応じてくれれば良いのですが、そうでない場合は交渉する必要があります。
- ②交渉段階では、当事者間での話し合いによって地代・賃料を決めることになります。ここでは、不動産会社から算出してもらった賃料相場の資料や不動産鑑定士の鑑定評価書が活躍することもあります。交渉が双方平行線になってしまった場合は、調停の申立を検討します。
- ③調停段階では、裁判所にて、裁判所の調停委員を交えて話し合いを行うことになりますが、調停委員として不動産鑑定士が参加することもあり、交渉段階よりもスムーズに話し合いが進むことがあります。無事に折り合いがついて調停が成立すれば良いのですが、ここでも双方の主張が平行線になってしまい調停が不成立になった場合は、訴訟を検討することになります。
- ④訴訟段階では、裁判を提起し、裁判官に地代・賃料を決定してもらうことになります。また、裁判の途中で、和解が成立する場合もあります。なお、いきなり裁判を起こすことはできず、裁判を提起するには、上述した調停を経る必要があるので注意が必要です。
地代・賃料増減額請求にあたっての特約
その他、当初の契約にあたって、地代・賃料の増減について特約が定められている場合がありますので、注意しなければなりません。たとえば、地代・賃料の不増額特約があった場合はどうでしょうか。地代・賃料の不増額特約につきましては、借地人・借家人に有利な条項なので、借地借家法１１条１項ただし書及び同法３２条１項ただし書により、一定の期間増額しない旨の特約がある場合は有効となります。
ただし、不増額特約があっても急激かつ著しい経済情勢の変動等があった場合は、増額請求できるとする裁判例は存在しますので、このような特約があっても諦めずに、まずは弁護士にご相談ください。
他方で、地代・賃料の不減額特約があった場合はどうでしょうか。地代・賃料の不減額特約につきましては、借地借家法に明文はありませんが、判例が不減額特約を無効としており注意が必要ですので、詳しくは弁護士にご相談ください。
まとめ
以上のように、地代・賃料の増額請求をする場合、又は減額請求を受けた場合は、適正賃料額を把握しながら、適切に対応をする必要があります。実際の進め方については、難しい判断を強いられることもありますので、地代・賃料の増減額請求でお困りの方は、地代・賃料の増減額問題に強い川崎ひかり法律事務所に是非ご相談ください。
