更新拒絶・解約申入による明渡・立退交渉
更新拒絶（解約申入）による借地人・借家人への明渡・立ち退き交渉
次のようなことでお困りの地主様・賃貸人様はおられませんか？
- ・貸している土地を自ら利用したいので、期間満了に伴い更新拒絶をしたが借地人が出て行ってくれない
- ・投資用マンション１棟が老朽化してしまい、建て替えを計画しているので、次回の更新はしない旨の通知をしたのに、賃借人が中々出て行ってくれない
地主・賃貸人の皆様にとって、本来であればご自身の物件であるにもかかわらず、借地人・借家人がいるために自由に物件を利用できないという事態は、非常に納得がしづらいものかと思われます。一方で、借地借家法という法律は、借主の権利を強く保護しているので、賃貸借契約が期間満了をしても、きちんとした更新拒絶手続きをしていないと、明渡し・立ち退き交渉が容易には進みません。そこで、期間満了に伴う更新拒絶により明渡し・立ち退きに関する法的なポイントを解説していきます。
賃貸借期間満了の際にどうすれば更新拒絶ができるのか？
まずは、賃貸借契約期間が満了したとしても、契約期間の満了とともに、契約が自動的に終了するわけではないということに注意をする必要があります。期間満了時に何もしない場合は、法定更新されて、賃貸借契約は存続してしまいます。では、期間満了に伴う更新拒絶のルールを説明します。
借地契約の更新拒絶の要件
借地契約期間の満了後、借地人の土地利用について遅滞なく異議を出す必要があります。しかも更新拒絶に「正当事由」が必要となります。
借家契約の更新拒絶の要件
期間の定めがある借家契約の場合、契約期間満了の１年から半年前に、更新拒絶の通知をする必要があります。しかも更新拒絶に「正当事由」が必要です。期間の定めがない借家契約の場合、解約申入れをして、解約申入日から６か月が経過すれば借家契約は終了します。解約申入れにも「正当事由」が必要です。それでは、更新拒絶に必要な「正当事由」とは一体何なのでしょうか？
更新拒絶に必要な「正当事由」とは？
以下、借地契約・借家契約ごとに解説いたします。
借地の場合の正当事由
借地契約の場合、賃貸人（地主）が契約を解約し、土地の明け渡しを求めるためには、借地借家法第6条に基づく正当事由が必要となります。正当事由の主な判断要素は以下の通りです。
- (ｱ) 土地の使用を必要とする事情
- 借地人（借主）側：現に借地上に建物を所有し、その土地を使用していること自体が考慮されます。
- 賃貸人（地主）側：自ら使用する建物を建築する場合や、これと同視できる経済的必要性がある場合に限られます。
- (ｲ) 借地に関する従前の経緯
- 借地権設定の経緯、借地の経過期間、権利金や保証金の授受状況、地代改定の経緯などが考慮要素となります。
- (ｳ) 土地の利用状況
- 土地上の建物の状況、借地の経過期間、周辺地域における土地の標準的利用との差異などが考慮要素となります。
- (ｴ) 財産上の給付
- 立退料の提供、代替不動産の提供などが考慮要素となります。
借家の場合の正当事由
借家契約の場合、賃貸人（大家）が契約を解約ないしは契約更新を拒絶し、建物の明け渡しを求めるためには、借地借家法第28条に基づく正当事由が必要となります。正当事由の主な判断要素は以下の通りです。
- (ｵ) 建物の使用を必要とする事情
- 賃貸人と賃借人双方の建物使用の必要性を比較衡量します。
- (ｶ) 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 契約締結の経緯・事情、賃借人の契約上の債務履行状況、賃料の額及び改定の状況、権利金等の一時金の授受状況、借家の経過期間などが考慮されます。
- (ｷ) 建物の利用状況
- 賃借人にとっての必要性、建物の種類・用途に則った利用がなされているか、用法違反の有無などが考慮されます。
- (ｸ) 建物の現況
- 建物の経過年数及び残存耐用年数、腐朽損傷の程度、大修繕の必要性、当該地域における標準的使用に適った建物であるかなどが考慮されます。
- (ｹ) 財産上の給付
- 立退料の提供、代替不動産の提供などが考慮されます。
両者に共通する重要なポイント
上記で細かく考慮要素等を挙げましたが、ポイントとしては、単に賃貸人側の都合や土地・建物の有効活用を図るためというだけでは、正当事由と認められるとは限らないことです。正当事由の判断は、貸主側、借主側の要素を総合的に考慮して行われますので、一方当事者の側の事情だけで結論が決まってしまうというものではありません。また立退料の提供は、正当事由を補完する要素の一つという位置付けとなります。その金額は、物件の状況や当事者の事情により異なりますが、貸主の立場としては、正当事由を補うことができる適切な立退料を見定めた上で、借地人・借家人に対して立退料を提案していくこととなります。
まとめ
上記のように、明渡し・立ち退き交渉にあたっては、借地人・借家人が任意に出て行ってくれればよいですが、任意に出ていかない場合は、正当事由が認められるのかどうかを正確に見据えた上で、適切な手続を踏む必要があります。しかし、地主・賃貸人の皆様は、明渡し・立ち退き交渉に十分に慣れていらっしゃるわけではないため、明渡し・立ち退き交渉が難航してしまうことも想定されます。その点、弁護士であれば、法的知識に基づき適切な手続を進めつつ、立退料を支払うべきか否か、支払うとして適正な立退料がどの程度なのかについて、アドバイスを差し上げることが可能です。
川崎ひかり法律事務所では、借地人・借家人への明渡し・立ち退き交渉に関する相談を受け付けております。お悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
