建物増改築・借地権譲渡トラブル
はじめに
ご所有されている土地を第三者に貸して賃料収入を得ている方も多いと思います。もっとも、借地契約の場合、法律で借地人がかなり保護されているのが現状です。ここでは、借地契約について良くあるトラブルである建物の増改築トラブルと借地権譲渡トラブルについてご説明していきます。
無断増改築のトラブル
土地を第三者に貸す場合、その土地についての賃貸借契約を締結することになります。この場合、貸す土地の上には借主が建物を建築して利用することが一般的です。そして、自分の土地の上にどのような建物が建築されるのかということは、土地の所有者からすれば重大な関心事になります。
他方で、契約締結後に、借主側の事情で建物の増改築が必要になる場合もあります。
しかし、建物が増改築された場合、借地権の存続期間や建物買取請求権を行使された場合に土地所有者は不利益を被る可能性があります。そのため、通常、土地の賃貸借契約を締結する際に、増改築禁止特約が付させていることが多い状況です。
では、そのような増改築禁止特約があるにもかかわらず、借地人が地主に無断で増改築を行った場合に、地主はどのような対応をすれば良いでしょうか?
まず、増改築工事を発見した場合には速やかに借地人に工事の中止を求めるべきです。すでに工事が完了してしまった場合でも、速やかに元の状態に戻すことを求める必要があります。そのまま放置してしまうと、増改築工事を認めたことになってしまう可能性がありますので、気づいたらすぐに対応するようにしましょう。
ここで、増改築工事が増改築禁止特約に違反していると評価できる場合は、借地契約の解除をするのか、それとも増改築の承諾料を請求するのかといった選択肢があります。
注意点としては、増改築工事が増改築禁止特約に違反していても、信頼関係が破壊されたと評価できない場合には賃貸借契約の解除が認められない可能性があるということです。
いずれの方針をとるにしても専門的な知識が必要になるため、すぐに弁護士にご相談されることをお勧めします。
無断借地権譲渡トラブル
借地権も財産権なので、借地人が借地権を借地上の建物ごと第三者に売却することは可能です。
他方、地主からすれば、借地上の建物の譲受人がどのような人物であるかは極めて重要です。
そこで、法律上、借地人が土地上の建物を第三者へ売却する場合には地主の承諾を必要としています。地主としては、譲受人がどのような人かを吟味したうえで、承諾の可否を判断する必要があります。
しかし、借地人の中にはこのようなことを知らずに、地主の承諾を得ることなく、第三者へ借地上の建物(借地権)を売却してしまう人もいます。
そのような事態が生じた場合には、地主としては借地契約を解除して土地上の建物を取り壊して明け渡すよう求めていくのか、それとも借地権譲渡に関する承諾料を求めていくのか、といった選択肢があります。
いずれの方針をとるにしても専門的な知識が必要になるため、すぐに弁護士にご相談されることをお勧めします。
増改築・賃借権譲渡の承諾料交渉
これまでご説明してきたように、借地上の建物の増改築を行う場合や借地上の建物(借地権)を譲渡する場合には地主の承諾が必要となります。そして、地主としては、借地人が提示する承諾料の金額が適正か否かを判断する必要があります。
一般的には、増改築の承諾料は更地価格の1~10%程度、借地権譲渡の承諾料は借地権価格の10%程度と言われています。
個別具体的な事情により承諾料の相場が変動する可能性があるため、借地人側との交渉が必要になります。なお、借地人と協議しても合意できない場合、借地人は地主の承諾に代わる許可を求める裁判を起こすことができますので、訴訟対応が必要になり、紛争は長期化します。
そのため、地主にとっては、事案毎の承諾料の適正な相場を見極めることが重要となってきます。
最後に
このように、借地上の建物の増改築や借地権の譲渡には専門的な知識が必要になってきますので、これらの問題でお困りの方は、一度、川崎ひかり法律事務所にお気軽にご相談下さい。