不動産の任意売却
はじめに
次のようなケースでお困りではないでしょうか？
- ・住宅ローン・不動産担保ローンを滞納している、または支払いが厳しい
- ・不動産が差し押さえられてしまった
- ・事業資金を捻出するために不動産を売却したい
このようなケースでは不動産の任意売却により問題を解決できる可能性があります。任意売却とは、不動産を市場で販売して得た売却代金をもとに、債務の返済に充てる方法です。多くの場合、任意売却は債務者が返済不能に陥ったときに、債権者と交渉しつつ売却が進められるもので、裁判所の関与なく行えるのが特徴です。ここでは、不動産の任意売却について、以下の3つのケースを想定して説明します。
不動産に抵当権が設定されていない（無担保）ケース
無担保の場合、不動産に債権者による抵当権が設定されていないため、基本的には任意売却が必要になる場面は少ないと考えられます。なぜなら、無担保であるということは、不動産に対する借入や担保設定がされていない状態を意味し、所有者が不動産の売却に関して自由に決定できるからです。
もし不動産を売却し、その資金を他の債務返済に充てたい場合も、売却自体は比較的自由に行えます。裁判所や債権者と交渉する必要がないため、売却をスムーズに進めやすいと言えるでしょう。しかし、不動産を売却することで得た資金を他の債務返済に充てる場合、他の債権者と合意が必要になることもあります。特に、多額の借入がある場合や、複数の債権者が関与している場合には、返済方法に注意が必要です。
不動産に抵当権が設定されていて、かつ、アンダーローンの場合
アンダーローンとは、抵当権が設定されている不動産の価値（時価）が、債務残高よりも高い状態を指します。たとえば、借入残高が2000万円である一方、不動産の時価が3000万円の場合、アンダーローン状態にあります。
アンダーローンの状態で任意売却を行う場合、不動産の売却代金をもって債務の全額を返済することが可能です。売却により得た金額から抵当権者への債務が完済され、さらに売却後に残る利益も見込めるため、債権者との交渉も比較的スムーズに進むことが多いでしょう。アンダーローンの場合、債権者にとっても残高が回収できる状況であるため、任意売却に対する同意が得やすいというメリットがあります。
また、アンダーローンであれば、債務残高を全額返済した上で、余剰金が手元に残ることもあります。この余剰金は、他の生活費や債務の返済に充てることもできるため、所有者にとって有利な選択肢です。
不動産に抵当権が設定されていて、かつ、オーバーローンの場合
オーバーローンとは、抵当権が設定されている不動産の価値が、債務残高よりも低い状態を指します。たとえば、借入残高が3000万円である一方、不動産の時価が2000万円しかない場合、この不動産はオーバーローン状態にあります。
オーバーローン状態で任意売却を行う場合、売却代金では債務の全額を返済できません。そのため、残債務が発生し、売却後も債務の一部が返済されずに残ることになります。オーバーローンの任意売却では、残債務について債権者と交渉を行い、減免や分割払いなどの条件を調整する必要が出てきます。債権者との交渉が必要なため、売却の実現には時間がかかることも多いです。
また、債権者が同意しない限り、任意売却が実行できない場合もあります。そのため、オーバーローンの場合には、債権者に任意売却の必要性を丁寧に説明し、可能な限り同意を取り付けることが重要です。仮に任意売却が進まない場合、最終的には競売にかけられる可能性もありますが、競売では市場価格よりも低く売却される傾向があるため、残債務が思うように減らないというリスクがあります。
オーバーローンの残債務に対する対応
オーバーローンで任意売却を実行し、残債務が残った場合、債務者はその残債務を分割で返済することが一般的です。しかし、債権者との交渉により、減免が認められるケースもあるため、こうした交渉を通じて負担を軽減できる可能性があります。特に、収入が少ない、または返済が困難な場合には、残債務の免除を求める交渉も一つの選択肢です。
任意売却の進め方と注意点
任意売却は、通常の売却と異なり、債権者との交渉や手続きが必要な点に注意が必要です。債権者が同意しない限り、任意売却を進めることはできないため、まずは債権者との信頼関係を構築し、丁寧な説明と協力を得ることが重要です。また、任意売却に関しては不動産会社や弁護士など専門家のサポートを受けることで、手続きが円滑に進むだけでなく、債権者との交渉もスムーズになることが期待できます。
以上が、不動産の任意売却についての基本的な解説です。状況に応じて任意売却が選択肢となるケースはさまざまであるため、自身の債務状況に合わせた最適な対応を行うことが重要です。
最後に
なお、川崎ひかり法律事務所では、不動産会社の顧問をしていたり、宅地建物取引士の資格を有する弁護士も在籍しておりますので、任意売却の交渉等でお困りの方は、不動産の任意売却に詳しい川崎ひかり法律事務所にお気軽にご相談ください。
