売買契約書のリーガルチェック
はじめに
不動産売買契約は、多くの方にとって非常に重要なことであって、契約手続きに間違いがあると取り返しがつかないトラブルに発展する可能性があります。ここではそのようなトラブルを防止するために、不動産売買契約書で注意すべきポイントを解説していきます。
契約の主体（売主・買主）の確認
契約書では、売主と買主が正しく記載されているか確認します。不動産の売主として記載されている人物や法人が、実際にその不動産の所有者であることを確認する必要があります。特に法人が売主である場合、法人登記簿謄本で代表者が正しいかも合わせて確認しましょう。万が一、第三者が売主として契約書に記載されている場合、不動産の所有権移転ができなくなるリスクがあります。
売買物件の特定
契約書には売買の対象となる不動産が正確に記載されている必要があります。具体的には、不動産の所在地、地番、面積、構造などが明確に特定されているか確認します。特に、分譲マンションなど複数の部屋がある物件の場合、部屋番号や専有部分の詳細も正確に記載されていることが重要です。また、登記簿謄本を用いて記載内容と一致しているか確認し、誤りがないかをチェックします。
売買代金および支払方法
売買代金が正確に記載されていること、そして支払方法が明確に定められていることが重要です。支払方法として一般的に「手付金」「中間金」「残代金」に分けて記載されているため、それぞれの金額、支払い日、および支払い方法（現金・振込など）が明確にされているか確認しましょう。また、支払いのタイミングも注意が必要で、例えば手付金の支払日が契約日と異なる場合は、その理由を理解しておくことが大切です。
契約不適合責任の範囲と期間
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。この項目では、契約不適合責任がどの程度の範囲で売主に課されるのか、またその責任期間がどのくらい設定されているか確認します。一般的には、引き渡し後2年の期間が設定されることが多いですが、契約によってはこの期間が短く設定されることもあります。契約不適合責任の免除や限定が記載されている場合もあるため、どのような条件で売主が責任を負うのか、または免責されるのかを確認することが大切です。
手付解除の条件
契約書には、手付金の返還や契約解除に関する条件も定められています。手付解除とは、手付金の授受により契約解除が認められる特約のことで、買主は支払った手付金を放棄し、売主は受領した手付金を返還することで解除できます。契約書では、手付解除が認められる期限や条件についての記載があるため、これが明確であるかを確認しましょう。特に期限を過ぎると解除できなくなるため、この点は慎重にチェックする必要があります。
引き渡し条件および時期
引き渡し日と条件は契約書に記載されるべき重要事項です。引き渡し日が具体的に設定されているか、また「物件引き渡しの状態（現状のまま、修補ありなど）」についても確認します。また、引き渡しに先立って売主が実施するべき修理やメンテナンスがある場合、どのような状態で引き渡されるのかを明記しておくことが重要です。さらに、物件の引き渡し時に所有権移転登記を実施することが一般的ですが、引き渡し日が未定や不確定な場合、双方にリスクが生じるため、明確な引き渡し日を契約で定めておくと安心です。
付帯設備および備品の取扱い
不動産には、エアコン、給湯器、照明器具、カーテンレールなどの付帯設備がある場合が多く、これらの取り扱いが契約書に記載されているか確認しましょう。契約時に取り決めた設備が含まれていないと、引き渡し後にトラブルになる可能性があるため、付帯設備や備品については「設備表」や「付帯物品一覧表」などを使って確認し、契約書に添付することをおすすめします。
公租公課の精算
不動産の所有権が移転する際、固定資産税や都市計画税といった公租公課の精算方法も明記する必要があります。売買契約では、売買代金と別に、日割り計算などで税金を精算するのが一般的です。どの時点を基準にして精算するか、また売主・買主のどちらが負担するかを契約書に明記しておくと、後々のトラブルを防げます。
契約解除に関する条項
契約解除に関する条項も、重要なポイントです。契約書には、契約違反が生じた場合に解除が認められる条件や、違約金についての取り決めが記載されていることが一般的です。例えば、売主が引き渡し期日に遅れた場合や、買主が代金の支払いを怠った場合など、どのような状況で解除や違約金の請求が可能かが明確に記載されているか確認しましょう。
補足条項や特約事項
不動産売買契約書には、一般的な条項に加え、当事者間の特別な合意事項（特約）が含まれることも多いです。特約事項は、一般の条項に優先して適用されるため、内容が買主・売主双方にとって公平であるかどうか、法律的な問題がないかをチェックする必要があります。たとえば、引き渡し後の不具合についての責任分担や、特定の設備に対する保証内容など、双方が納得のいく形で明記されているか確認が必要です。
以上が不動産売買契約書における基本的な確認ポイントです。不動産取引は複雑でリスクも大きいため、契約書を作成・確認する際は、各項目を慎重にチェックすることが求められます。リーガルチェックを通じて、双方が契約内容を理解し、合意した条件で取引を進められるようにすることで、トラブルを防ぎ、安心して不動産取引ができるようになります。不動産売買契約にあたって、売買契約書のリーガルチェックを依頼したい方は、是非、川崎ひかり法律事務所にご相談ください。
