不動産相続（調査方法、評価方法、管理方法、賃貸の場合の賃料の取り扱い、借地の場合）
１ 不動産相続の問題点
相続が発生した場合に、遺産に不動産が含まれていることはよくあります。
不動産相続では、次で説明するとおり、様々な問題が生じます。
２ 不動産の調査方法
遺産の中に不動産が存在しているのかどうなのかわからない場合や、存在していることはわかるけれどもどこの不動産なのかわからない場合は、どのように調査すればよいでしょうか。
まずは、被相続人の家や貸金庫などを探索し、権利証（または登記識別情報通知書）、不動産売買契約書、固定資産税の納税通知書等を探す方法が考えられます。
しかし、納税通知書がどうしても見つからないという場合は、市区町村の役所から、名寄帳という、所有者ごとに固定資産課税台帳をまとめた一覧表を取り寄せることになります。
名寄帳を取り寄せれば、その市区町村の被相続人名義の不動産が把握できるため、非常に便利ではありますが、全く検討もつかない市区町村にある不動産がある場合にまで対応できるわけではありません。
また、亡くなる直前に不動産を売買していた場合は、名寄帳にその売買が反映されていない可能性もあるので、注意が必要です。
３ 不動産の評価方法
遺産となる不動産が見つかった場合、その不動産の評価方法も問題となります。
不動産の評価額は、相続人間で協議をして決めることになりますが、その目安となる基準として、①公示価格、②固定資産税評価額、③相続税評価額等があります。
これらの基準を用いたり、不動産業者に査定してもらうなどしながら、話し合いによって、不動産の評価額を定めることになります。
不幸にも相続人間で話し合いがまとまらない場合は、遺産分割の調停を経て最終的には遺産分割審判の中で、不動産鑑定を実施してもらって決めてもらうしかありません。
４ 不動産が賃貸物件の場合
次に、不動産が賃貸物件の場合は、どのように管理し、賃料を精算すればよいでしょうか。
遺言書がある場合は、遺言書でその賃貸物件を取得するとされた相続人が相続発生後の賃料を取得し、賃貸物件を管理することになります。
遺言書のない場合は、遺産分割がなされるまでは、不動産は相続人間で遺産共有となりますが、不動産から生じる金銭債権である賃料債権は、不動産を共有する相続人が有する法定相続分に応じて分割されることになり、当然に遺産分割の対象とはなりません。
しかし、実務上、当事者全員が相続財産と一括して賃料を分割の対象とする合意をすれば、遺産分割の対象とすることができます。
相続後に発生した賃料は、一時的に代表となる相続人が管理・保管し、遺産分割において精算をする形をとることが多いでしょう。
適切に管理できる相続人がいない場合は、賃貸物件の管理をするために遺産管理人を選任するケースもあります。
５ 不動産が借地の場合
不動産が借地の場合は、相続はどのようになるのでしょうか。
不動産が借地である場合も、不動産賃借権という権利を相続することになります。
不動産の賃借権は、不可分であるとされているため、相続の開始によって、相続人間で共有（正確には、準共有といいます。）状態となります。
そこで、その共有状態を、遺産分割協議等によって分割して、遺産として分けることになります。
このとき、借地が必要であれば、地主の許可なく相続できますが、借地が不要であれば、地主と交渉して、借地権を買い取ってもらうか、第三者に売却することが考えられます。
注意点としては、遺産分割が成立するまでは、相続人のどなたかが地代を支払い続ける必要があります。
地代を滞納し、地主から借地契約を解除されて、建物収去土地明渡請求がされないよう十分注意しましょう。
６ 他の専門家との協力
不動産を相続する場合、登記名義の変更に司法書士の力が必要となります。
また、平成２７年以降、相続税の基礎控除額（３０００万円＋６００万円×相続人数）の引下げとの関連で、遺産の中に資産価値が高い不動産がある場合は、相続税の申告が必要となるケースが多く、その場合は、相続税の申告のために税理士の力が必要となったりもします。
７ 最後に
このように不動産相続では様々な問題点があったり、他の専門家との協力関係が必要なケースが多々あります。
当事務所は，税理士，司法書士等の他士業とも連携しているため，相続に関するワンストップサービスを提供できます。
相続に関して，全てお任せしたいという方は是非当事務所にご相談ください。
